逆按揭（安老按揭）：以自住物業換取每月退休收入
逆按揭（官方稱「安老按揭」）讓年滿 55 歲的業主，以自住住宅物業向銀行借款，換取每月固定年金作退休收入，同時可繼續居住在原有物業。年金金額主要受物業估值、年金年期與申請人年齡影響。
什麼是逆按揭（安老按揭）？
安老按揭是由香港按揭證券公司旗下機構營運的計劃：業主把自住物業作抵押，改為每月向你支付年金，你毋須搬走、仍可住在單位；貸款一般在你百年歸老或遷出後，由出售物業償還，剩餘價值歸業主或其遺產。
計劃由香港按揭證券／按證保險公司營運，條款與參與銀行以官方公布為準。
申請資格
- 借款人年滿 55 歲（未補地價的資助房屋業主一般須年滿 60 歲）。
- 持有效香港身份證。
- 抵押物業為香港住宅單位，樓齡一般約 50 年或以下。
- 物業現時不得出租；一般須為自住。
資格細節、樓齡與物業要求以香港按揭證券公司公布為準。
每月年金如何計算？
安老按揭的每月年金主要受三個因素影響：物業估值愈高，年金愈多；年金年期愈短（如固定 10 年 vs 終身），每月年金愈多；申請人年齡愈大，每月年金一般愈多。你可選擇固定年期（10／15／20 年）或終身每月收取。
- 物業估值：估值愈高，年金愈多。
- 年金年期：10／15／20 年或終身；年期愈短，每月愈多。
- 申請人年齡：一般愈年長，每月年金愈多。
實際年金以香港按揭證券公司的安老按揭計算機及批核為準。
優點與風險
逆按揭可讓「有樓但現金不足」的長者釋放物業價值，換取穩定現金流，同時繼續居住；但亦有需要留意的地方。
| 優點 | 需留意 |
|---|---|
| 繼續住在原有物業 | 物業已抵押，日後出售或傳承受限 |
| 每月穩定年金補充退休收入 | 利息與費用會累積，影響剩餘價值 |
| 剩餘價值仍歸業主／遺產 | 樓價與利率變動會影響安排 |
是否適合視乎家庭傳承意願、其他收入與健康狀況，宜先與家人商量並比較其他方案。
保單逆按揭
除物業外，亦有「保單逆按揭」：以合資格的人壽保單作抵押，換取每月年金，適合持有大額保單但想套現金流的長者。年齡與保單要求與安老按揭不同。
保單逆按揭的資格與條款以香港按揭證券公司公布為準。
逆按揭 vs 公共年金 vs 出售物業
把資產轉化為退休現金流有多種方法，逆按揭只是其中之一，宜按需要比較。
| 方法 | 特點 | 較適合 |
|---|---|---|
| 逆按揭 | 保留居住權，物業套現金流 | 有自住樓、想繼續住 |
| 公共年金 | 一筆過保費換終身年金 | 有一筆積蓄、想終身收入 |
| 出售物業 | 一次過套現，需另覓居所 | 願意搬遷、想完全套現 |
本文為一般教育資訊，非個人化建議；金額與條款以官方公布為準。
延伸閱讀
常見問題
逆按揭（安老按揭）幾多歲可以申請？
借款人一般須年滿 55 歲；未補地價的資助房屋業主一般須年滿 60 歲。物業須為香港住宅、樓齡約 50 年或以下且不得出租。細節以香港按揭證券公司為準。
逆按揭的每月年金點計？
主要受三個因素影響：物業估值愈高、年金年期愈短、申請人年齡愈大，每月年金一般愈多。可選固定 10／15／20 年或終身。實際以安老按揭計算機及批核為準。
做了逆按揭還可以住在原有物業嗎？
可以。安老按揭的特點正是你毋須搬走、仍可繼續居住；貸款一般在百年歸老或永久遷出後，由出售物業償還，剩餘價值歸業主或遺產。
逆按揭有什麼風險或缺點？
物業一經抵押，日後出售或傳承會受限；利息與費用會隨時間累積，影響剩餘價值；樓價與利率變動亦會影響安排。是否適合視乎傳承意願與其他收入。
逆按揭會影響長者生活津貼嗎？
安老按揭的每月年金屬收入，可能影響須經審查的長者生活津貼資格；生果金（高齡津貼）則無須資產審查。實際影響以社會福利署為準，宜先了解清楚。