逆按揭（安老按揭）：以自住物業換取每月退休收入

什麼是逆按揭（安老按揭）？

安老按揭是由香港按揭證券公司旗下機構營運的計劃：業主把自住物業作抵押，銀行改為每月向你支付年金，你毋須搬走、仍可住在單位。與一般按揭「借錢買樓、每月供款」相反，安老按揭是「以已供斷或接近供斷的物業，換取每月現金流」，因此常被形容為把「磚頭」變回可用的退休收入。貸款一般在你百年歸老或永久遷出後，由出售物業償還；償還貸款、利息與費用後的剩餘價值歸業主或其遺產，家人亦可選擇自行清還貸款、贖回物業。對於「有樓但每月現金不足」的長者，這是把物業價值轉化為退休現金流的方法之一，詳細運作與申請經驗可參考安老按揭申請懶人包。

計劃由香港按揭證券／按證保險公司營運，條款與參與銀行以官方公布為準。

申請資格

安老按揭對「申請人」與「物業」都有要求，兩者須同時符合才能承造；資助房屋另有專屬安排。

• 借款人年滿 55 歲（未補地價的資助房屋業主一般須年滿 60 歲）。
• 持有效香港身份證。
• 抵押物業為香港住宅單位，樓齡一般約 50 年或以下。
• 物業現時不得出租；一般須為自住。

資格細節、樓齡與物業要求以香港按揭證券公司公布為準；未補地價的居屋、公屋等資助房屋另有專屬安排。

每月年金如何計算？

安老按揭的每月年金主要受三個因素影響：物業估值愈高，年金愈多；年金年期愈短（如固定 10 年 vs 終身），每月年金愈多；申請人年齡愈大，每月年金一般愈多。你可選擇固定年期（10／15／20 年）或終身每月收取——固定年期在年期內每月金額較高，期滿後年金停止但你仍可繼續居住；終身年期則一直收取至百年歸老或永久遷出。除每月年金外，部分情況可另申請一筆過貸款應付大額開支（例如醫療、物業維修），但會相應減少每月可收取的年金。三個因素之間互相牽動，宜先用官方計算機就自己的實際情況試算，再決定年期組合。

• 物業估值：估值愈高，年金愈多。
• 年金年期：10／15／20 年或終身；年期愈短，每月愈多。
• 申請人年齡：一般愈年長，每月年金愈多。

實際年金以香港按揭證券公司的安老按揭計算機及批核為準。

申請流程

由考慮到開始收取年金，安老按揭一般會經過以下步驟；當中的輔導與家庭商量環節不宜省略。

1. 評估需要與物業條件先確認年齡、物業樓齡與自住狀況是否符合資格，並想清楚每月大約需要多少現金流，可對照香港舒適退休的每月開支來估算。
2. 使用計算機試算以官方安老按揭計算機輸入物業估值、年金年期與申請人年齡，試算不同組合下的每月年金。
3. 接受輔導並與家人商量計劃一般要求申請人接受指定輔導，了解條款、費用與對物業傳承的影響；由於涉及家庭資產，宜先與家人商量。
4. 提交申請與物業估價向參與銀行提交申請，銀行會安排物業估價，作為計算年金的基礎。
5. 審批與簽約批核後簽署文件，確定年金年期、是否提取一筆過款項等安排。
6. 開始按月收取年金手續完成後即按月收取年金，並繼續居住在原有物業。

各參與銀行的實際步驟與所需文件或有不同，以香港按揭證券公司及承辦銀行公布為準。

優點與風險

逆按揭可讓「有樓但現金不足」的長者釋放物業價值，換取穩定現金流，同時繼續居住；但物業一經抵押，日後出售、加按或傳承都會受限，利息與費用亦會隨時間累積，逐步蠶食日後出售物業的剩餘價值。是否值得，往往取決於你打算住多久、家人是否需要繼承物業，以及有沒有其他收入來源可以填補開支。

是否適合視乎家庭傳承意願、其他收入與健康狀況，宜先與家人商量並比較其他方案。

保單逆按揭

除物業外，亦有「保單逆按揭」：以合資格的人壽保單作抵押，換取每月年金，適合持有大額保單但想套出現金流的長者。年齡與保單要求與安老按揭不同，抵押後保單的身故賠償等安排亦會改變，宜先看清條款。把物業或保單轉化為每月現金流，只是退休被動收入的其中一種來源。

保單逆按揭的資格與條款以香港按揭證券公司公布為準。

對長者生活津貼的影響

安老按揭的每月年金屬收入，可能影響須經審查的長者生活津貼（長生津）資格；抵押後的物業如何計入資產，亦要按社會福利署規則處理。哪些資產可獲豁免、如何計算，可參考長者生活津貼的資產審查與豁免。至於生果金（高齡津貼）則無須資產審查。

實際津貼影響以社會福利署公布為準，宜先了解清楚再決定。

逆按揭 vs 賣樓套現 vs 公共年金：怎樣選？

把資產轉化為退休現金流有多種方法，逆按揭只是其中之一，宜按下列考慮因素逐項比較。若你手上有一筆積蓄而非物業，公共年金可能更直接；若你願意搬遷、想一次過完全套現，賣樓可能更爽快。

本文為一般教育資訊，非個人化建議；金額與條款以官方公布為準。